Kısa-Dönem Kiralama Lisansı: Apart, Villa ve Daire Sahipleri İçin Rehber

2024 sonrası mevzuat değişikliğiyle kısa-dönem (100 gün ve altı) konaklama amaçlı kiralama yapanlar artık Bakanlık'tan izin belgesi almak zorunda. Bu rehber apart otel, butik daire kiralayanlar ve villa kiralayanlar için adım adım süreç anlatıyor — hem yasal güvende kalın hem misafir kabul etmeye devam edin.

Yeni mevzuat nedir?

Kısa-Süreli Kiralama Yönetmeliği 2024 itibarıyla yürürlüğe girdi. Konaklama amaçlı kiralanan tek/çok daireli evler, apart oteller, villalar — eğer 100 günden kısa süreli kiralanıyorsa "kısa-süreli kiralama" sayılır ve **Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesi** gerekir.

Kim almak zorunda?

• Tek bir daireyi kısa süreli kiralayan ev sahibi (Airbnb tarzı)
• Apart otel işletmecisi (lisanslı işletme bile değişiklikten etkilenebilir)
• Villa kiralama işletmesi (haftalık tatil sezonu)
• Müteahhitler tarafından inşa edilen "konaklamaya hazır" daireler
• Birden fazla mülk kiralama portföyü olanlar (her mülk ayrı belge)

Başvuru süreci

1. Kültür ve Turizm Bakanlığı il müdürlüğüne dilekçeyle başvuru
2. Tapu, mülkün konaklama amacına uygun olduğunu gösteren belge
3. Kat malikleri (apartmanda ise) imza listesi — apartman yönetiminin izni
4. Yapı kullanım izin belgesi (iskan)
5. Vergi mükellef olduğunuza dair belge (gerçek veya tüzel kişi)
6. Yangın güvenlik raporu (itfaiye onayı)
7. KBS sistemi entegrasyonu — bildirim yapacağınızı taahhüt etme belgesi
8. Harç ödemesi (mülk başına ~5.000-15.000 TL aralığında, bölgeye göre değişir)

Sıkça sorulan sorular

Apartmandayım, komşular izin vermez ise?

Bu durumda iki yol var: (1) Yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunu ikna et — zor, (2) Bağımsız mülk veya site içi villada işletme yap. Apartman içi kısa kiralama Bakanlık tarafından da kısıtlamalı (komşu rahatsızlığı kriteri).

KBS bildirimi nasıl yapılır?

Lisans alındıktan sonra KBS sistemine entegre olmanız gerek. Manuel girilebilir ama PMS yazılımı kullanmak çok daha pratik — misafir kayıt formundan otomatik bildirim üretilir.

Vergi mükellefliği zorunlu mu?

Evet. Kısa-süreli konaklama hizmeti **ticari faaliyet** sayılır. Şahıs şirket veya ltd. şirket olabilirsiniz. Gelir vergisi + KDV (konaklama için %10) yükümlülüğünüz başlar. Mali müşavir önerilir.

OTA platformlarına etkisi

Büyük OTA platformları artık Bakanlık verilerine bağlı çalışıyor. Lisansı olmayan mülklerin listing'i kaldırılıyor. Yani lisans almak sadece yasal değil, ticari olarak da zorunluluk haline geldi.

Sonuç

Lisans süreci 1-3 ay arasında tamamlanır, harç + danışmanlık ile başlangıç maliyeti 10-25 bin TL aralığında. Yapmazsanız risk hem yasal hem ticari olarak çok büyük. Bir kerelik bürokrasi, sonrası rahat.